Les plus-values immobilières 2012.

Le régime des plus-values immobilières ont fait l’objet d’une profonde réforme par la loi de finances rectificative pour 2011 (le 19/09/2011).

La plus-value immobilière s’applique aux opérations réalisées par les personnes physiques et les sociétés civiles transparentes redevable de l’impôt sur le revenu.

ESSOR Conseil et ses notaires partenaires vous aident a estimer le montant de votre plus-value avant la cession de votre bien.

Biens imposables :

- Tous les immeubles bâtis et non bâtis de toute nature sont concernés (terrains, logements, locaux commerciaux…) ainsi que les droits portant sur ces biens (cession de l’usufruit ou de la nue-propriété).
- La cession de titres de SCI est soumise au même régime que les biens représentés par ces titres.

Calcul de la plus-value

- La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition.
- Le prix de cession est réduit, sur justificatifs, de la TVA et de certains frais payés par le vendeur (frais d’intermédiaire, indemnités d’éviction, etc.).
- Le prix d’acquisition tient compte de l’érosion monétaire et il est majoré d’un certain nombre de frais et dépenses.
- Les charges et indemnités payées au précédent propriétaire.
- Les frais et droits acquittés par le bénéficiaire de la donation ou de la succession quand le bien a été acquis à titre gratuit.
- Les frais et droits payés lors de l’acquisition à titre onéreux. Ils peuvent être retenus pour leur montant réel ou évalués forfaitairement à 7,5% du prix.
- Les frais de voirie, réseau et distribution.
- Le prix des travaux de construction, reconstruction, agrandissement, rénovation ou amélioration à condition qu’ils n’aient pas déjà été pris en compte pour le calcul de l’impôt sur le revenu. Ces travaux sont retenus pour leur montant réel. Ils doivent obligatoirement avoir été effectués par une entreprise.

Précision importante : quand la vente est réalisée plus de cinq ans après l’achat, le vendeur qui ne peut justifier du montant des travaux, peut pratiquer une majoration égale à 15% du prix d’achat.

Durée de détention

L’abattement pour durée de détention a été modifié à partir du 01/02/2012.

La plus-value est réduite de 2% par année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la 17ème année. Ensuite elle est réduite de 4% par année de la 18 ème à la 24 ème année. Enfin la plus value est réduite de 8% par année à partir de la 25ème année.
-  Les plus-values sont désormais totalement exonérées au bout de 30 ans de détention.

Abattement

L’abattement fixe de 1 000€ a été supprimé pour tous les actes signés à compter du 21/09/2011.

Montant et paiement de l’impôt 2012

La plus-value est soumise à un prélèvement forfaitaire au taux de 19% + 13.5% de prélèvements sociaux, soit 32.5%% au total.

L’impôt sur les plus-values constatées est payé au moment du transfert de propriété, le calcul et les formalités étant généralement du ressort du notaire.

Les plus-values exonérées

- Les plus-values immobilières sont exonérées dans un certain nombre de cas. Les biens possédés depuis plus de 30 ans.
- La cession de la résidence principale reste exonérée d’impôt sur les plus-values. Les conditions en sont même théoriquement assouplies : il s’agit de la résidence principale du vendeur au moment de la cession, sans condition de durée d’occupation.
- La vente de la résidence secondaire ou d’un bien locatif est exonéré à la première cession lorsque : Le cédant n’est pas propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la cession et qu’il rémploie dans les 24 mois le produit dans l’acquisition de sa résidence principale et ce à compter du 01/02/2012.
- Les cessions de faible montant
- Les cessions d’un montant inférieur à 15 000 euros sont exonérées d’impôt sur les plus-values.
- Ce seuil d’imposition s’apprécie bien par bien et non annuellement.
- Quand le bien est possédé en indivision, ce seuil s’apprécie au niveau de la quote-part de chaque indivisaire.
- Les plus-values réalisées en cas d’expropriation pour cause d’utilité publique quand l’indemnité est réinvestie dans les douze mois suivant le versement dans l’achat d’un bien de même nature.
- Quand l’indemnité est réinvestie partiellement, la plus-value est exonérée au prorata d’après un arrêt du Conseil d’Etat, contrairement à la doctrine administrative (9/2/2001).
- Les cessions par les retraités peu imposés
- Les cessions réalisées par les titulaires d’une pension vieillesse dont le revenu fiscal de référence de l’avant-dernière année ne dépasse pas le plafond d’exonération des taxes foncières, et par les titulaires d’une carte d’invalidité de deuxième ou troisième catégorie, à condition que ces deux catégories de contribuable ne soient pas redevables de l’ISF au titre de l’avant-dernière année précédant la cession.

Ceci est un aperçu simplifié et non exhaustif des possibilités fiscales, pour une expertise personnalisée et securisée, vous pouvez nous contacter par e-mail ou par téléphone au 01.48.70.03.43.

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