ESSOR CONSEIL

En dépit de ses atouts, le viager reste un marché immobilier de niche. Chaque année, environ 5.000 transactions ont lieu en France, concentrées sur l’Ile-de-France (40 % des ventes) et le Sud de la France (25 % des ventes) d’après la dernière édition du baromètre de l’Institut d’Expertise et de formation au viager.

Financer sa dépendance

Si ce marché est en croissance, il ne correspond cependant qu’à une petite part du volume des transactions immobilières annuelles, à savoir 0,5 % du marché immobilier. Avec l’évolution de la pyramide des âges et l’allongement de la durée de vie, le viager peut connaître un développement plus important. D’ici 2060, la part des plus de 75 ans dans la population française va augmenter de 72 % d’après l’INSEE. Le nombre de personnes âgées de plus de 85 ans va tripler.

Or maintenir son autonomie ou financer sa dépendance a un coût. Vendre en viager permet de monétiser son patrimoine immobilier et de s’assurer un complément retraite appréciable. La rente viagère perçue par les crédit-rentiers leur permet en moyenne d’augmenter leurs revenus de 50 % d’après les chiffres de l’Institut d’expertise et de formation au viager.

Acheter moins cher

90 % des ventes sont réalisées en viager occupé. Le crédit-rentier continue à occuper son bien tout en percevant périodiquement une rente en sus du bouquet versé, qui équivaut généralement à 30 % du prix total. La rente viagère mensuelle moyenne est de 750 euros. Une décote est calculée sur la valeur du bien vendu en viager pour tenir compte de ce droit d’occupation. Elle est calculée en fonction de l’espérance de vie du vendeur. Par exemple, pour un vendeur homme de 74 ans, la décote sera de 40 % de la valeur du bien. La majorité des vendeurs ont entre 75 ans et 85 ans.

Enfin, certains biens sont vendus en viager occupé sans rente. Le bouquet est alors augmenté d’autant. Une bonne solution pour financer l’achat d’une résidence secondaire dans laquelle passer 6 mois par an par exemple.

La solution du viager libre

Environ un viager sur 10 est vendu libre. Cette solution est plus avantageuse pour l’acquéreur car elle lui permet de prendre immédiatement possession du bien. En contrepartie, le bouquet et la rente servis au vendeur sont augmentés.

Toutes les charges, l’entretien courant et les grosses réparations sont à la charge du crédit-preneur, alors que dans le cadre d’un viager occupé, une répartition des charges et travaux est prévue entre crédit-preneur et crédit-rentier.

Le viager libre peut constituer une bonne formule pour financer le départ d’une personne âgée en EHPAD, par exemple.

D’ailleurs, lorsque le vendeur d’un viager occupé part en maison de retraite, il peut choisir de louer son bien pour financer son séjour dans cet établissement ou permettre au crédit-rentier d’entrer en possession de son bien de façon anticipée, moyennant un complément de prix. La rente ainsi peut être réévaluée de 20 à 30 % ou un complément de bouquet peut être versé.