ESSOR CONSEIL

Bien immobilier détenu en direct ou non, parts de SCPI, terrains agricoles et forestiers, parts de groupements forestiers ou agricoles, etc… Pour l’IFI, le contribuable doit porter sur sa déclaration les valeurs vénales des biens et terrains au 1^er janvier de l’année en cours. Les biens à usage professionnel du contribuable ou d’un membre de son foyer fiscal sont, en totalement exonérés. Il doit en revanche y ajouter les biens de son conjoint, partenaire de Pacs et concubin ainsi que les biens de ses enfants mineurs.

Sécuriser son calcul

La valeur vénale d’un bien est constituée par le prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande, dans un marché réel, compte tenu de l’état dans lequel il se trouve au moment de son évaluation. Dans les faits, pour sécuriser son évaluation, le contribuable peut s’appuyer sur les bases de données que l’administration fiscale met à sa disposition. Pour sécuriser l’estimation de son bien immobilier, le contribuable peut recourir la base de comparables de Bercy, Il s’agit d’abord de Patrim qui permet de rechercher de façon géolocalisée, une liste des transactions immobilières intervenues dans le secteur recherché. Le contribuable peut également se servir de la base Demandes de Valeurs Foncières (base DVF) qui recense en open data toutes les ventes immobilières publiées par la DGFiP.

Retenir les bonnes décotes et abattements

Le contribuable peut également pratiquer un certain nombre décotes et abattements sur la valeur de son bien. Le plus appliqué est l’abattement de 30% sur la valeur de sa résidence principale comme la loi le permet. De même, les contribuables peuvent pratiquer un battement de 75% sur les biens et forêts et les parts de groupements forestiers dans la mesure où ils gérée de façon durable. Les biens loués, détenus en indivision ou détenus via une SCI peuvent profiter d’une décote pour illiquidité allant de 10 à 40% en fonction des situations.

En revanche, les biens démembrés doivent être déclarés par l’usufruitier pour la totalité de leur valeur, sauf dans le cas particulier où l’usufruitier est le conjoint survivant, et qu’aucun testament ou donation au dernier vivant n’avait été établi. Usufruitier et nu-propriétaire doivent alors déclarer la valeur respective de leurs droits, valeur qui évolue en fonction de l’âge de l’usufruitier.

En cas de remise en cause…

L’administration fiscale peut remettre en cause l’évaluation du contribuable. Elle supporte alors la charge de la preuve, c’est-à-dire qu’il lui revient de démontrer l’inexactitude de la valeur retenue par le contribuable. En pratique, elle va se servir de comparables : des transactions de biens similaires intervenus dans le même secteur géographique et dont la valorisation diffère significativement de celle qui a été retenue par le contribuable. Le contribuable doit alors discuter la pertinence de ses comparables aux regard des caractéristiques de son bien : étage élevé ou non, vue, équipements … L’évaluation est une question de faits. Et l’administration fiscale, comme le juge, peut être sensible aux arguments d’un contribuable qui connaît bien son bien et sa valeur.