Immobilier
Dossier

Le levier fiscal légal

par La rédaction - le 28/02/2020

Quand des parents donnent la nue-propriété d’un bien, comment sont calculés les droits de donation ? Autrement dit, comment évaluer la nue-propriété et l’usufruit du bien ?

C’est l’âge de l’usufruitier qui détermine la valeur de l’usufruit, et donc de la nue-propriété. Comme l’usufruit est un droit viager, il s’éteint avec le décès de son titulaire. Par conséquent, plus l’usufruitier est jeune, plus son usufruit a de valeur. Inversement, la valeur de la nue-propriété augmente avec l’âge de l’usufruitier.

Un barème légal

La loi a fixé un barème pour déterminer la valeur des droits de l’usufruitier et du nu-propriétaire (article 669 du Code général des impôts). Ainsi lorsque l’usufruitier est âgé de moins de 21 ans, l’usufruit vaut 90 % de la pleine propriété du bien, et la nue-propriété vaut 10%. Et ainsi de suite :

  • Entre 21 et 30 ans : usufruit 80 %, nue-propriété 20 %
  • Entre 31 et 40 ans : usufruit 70 %, nue-propriété 30 %
  • Entre 41 et 50 ans : usufruit 60 %, nue-propriété 40 %
  • Entre 51 et 60 ans : usufruit 50 %, nue-propriété 50 %
  • Entre 61 et 70 ans : usufruit 40 %, nue-propriété 60 %
  • Entre 71 et 80 ans : usufruit 30 %, nue-propriété 70 %
  • Entre 81 et 90 ans : usufruit 20 %, nue-propriété 80 %
  • Plus de 91 ans : usufruit 10 %, nue-propriété 90 %.

La nécessaire anticipation

Ce barème est utilisé pour calculer les droits de donation portant sur un bien démembré. On le voit, l’optimisation dépend de l’anticipation.

Exemple : Après un bilan patrimonial estimant leurs besoins futurs, les époux Deschamps 62 et 64 ans, envisagent de transmettre une partie de leur patrimoine à leurs 3 enfants. Ils sont propriétaires d’un appartement dans une grande ville de France qui a décuplé de valeur depuis son acquisition. Il est estimé à 1,5 million d’euros. Si les époux Deschamps donnent aujourd’hui la nue-propriété de l’appartement à leurs enfants, les droits de donation seront calculés, compte tenu de leur âge, sur 40 % de la valeur de l’appartement, c’est-à-dire 600.000 euros. Chaque enfant recevra une part de 200.000 euros. Rappelons que chaque enfant a droit à un abattement de 100.000 euros tous les 15 ans, de chacun de ses parents, ce qui fait au total 200.000 euros pour la part provenant des deux parents. L’anticipation permet ici une transmission sans coût fiscal.

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